• انتعاش‭ ‬التداول‭ ‬في‭ ‬الشقق‭ ‬الفاخرة‭ ‬يأخذ‭ ‬حيزا‭ ‬في‭ ‬مساحة‭ ‬السوق

• برامج‭ ‬”تسهيل”‭ ‬ساهمت‭ ‬في‭ ‬التداول‭ ‬على‭ ‬الأراضي‭ ‬السكنية‭ ‬

• بعض‭ ‬المطورين‭ ‬تفاجأوا‭ ‬بارتفاع‭ ‬أسعار‭ ‬الأراضي‭ ‬السكنية‭ ‬مما‭ ‬أثر‭ ‬على‭ ‬هامش‭ ‬الربح‭ ‬

• ضرورة‭ ‬إنشاء‭ ‬معهد‭ ‬عقاري‭ ‬تلبية‭ ‬لشغف‭ ‬العنصر‭ ‬البحريني‭ ‬في‭ ‬التطوير‭ ‬والإبداع‭ ‬

• مطالب‭ ‬بإعادة‭ ‬النظر‭ ‬في‭ ‬إجراءات‭ ‬منح‭ ‬الموافقات‭ ‬وسهولة‭ ‬نقل‭ ‬ملكية‭ ‬العقارات

• مشيمع‭: ‬الجائحة‭ ‬أثرت‭ ‬جزئيا‭ ‬على‭ ‬القطاع‭ ‬العقاري‭ ‬وهناك‭ ‬طفرة‭ ‬كبيرة‭ ‬حدثت‭ ‬

• مراد‭: ‬استبشرنا‭ ‬خيرا‭ ‬بالاجتماع‭ ‬التشاوري‭ ‬للفريق‭ ‬الحكومي‭ ‬مع‭ ‬كبار‭ ‬المطورين

• المناعي‭: ‬استثمارات‭ ‬مليارية‭ ‬من‭ ‬الصندوق‭ ‬السيادي‭ ‬السعودي‭ ‬والإماراتي

أطلقت إحدى الجهات المتعاملة في العقار بمملكة البحرين، مؤخرا، تقريرها العقاري الفصلي الخاص بالربع الأخير من العام 2023، والذي يقدم لمحة عامة عن أبرز التطورات في القطاع العقاري في المملكة والمجالات المرتبطة به خلال الفترة الماضية، كما يقدم ملخصًا عن الأداء الاقتصادي خلال تلك الفترة. وأشار التقرير إلى أن البحرين شهدت خلال العام الماضي نشاطا وانتعاشا في حركة البناء والتشييد، مما يؤكد على دخول المملكة مرحلة متجددة من النمو والتطور في القطاع العقاري في البحرين. كما أظهر القطاع العقاري مرونته وقدرته على التكيف مع التغيرات الاقتصادية العالمية والجيوسياسية التي تشهدها المنطقة. كما أظهرت التحليلات بأن القطاع العقاري في البحرين بدأ يشهد تحولا تدريجيا تجاه نمو الاستثمار في العقارات ذات الأسعار المعقولة. وذكر التقرير بأن انتعاش قطاع البناء والتشييد في البحرين يعزى إلى عوامل عدة بما في ذلك أسعار النفط المرتفعة التي أدت إلى إعطاء الاقتصاد دفعة إضافية من النمو. كما ساهمت التسهيلات الحكومية في لعب دور مركزي في تحفيز القطاع العقاري على النمو وخلق بيئة مواتية لاستمرار المشروعات القائمة والبدء في مشروعات جديدة.
وقال التقرير بأن البيانات الخاصة بالتداولات العقارية خلال الثلاث سنوات الماضية تقدم صورة واضحة لتوجهات القطاع العقاري في البحرين، إذ شهد إجمالي عدد التداولات العقارية زيادة من 21,444 في العام 2021 ليصل إلى 26,121 في العام 2023، ما يعني زيادة في عددها بنسبة 21.8 %. لكن متوسط قيمة التداولات العقارية شهد انخفاضًا من 48.7 ألف دينار ليصل إلى 41.1 ألف دينار. مما يشير إلى توجه الحركة الشرائية في السوق إلى التداولات العقارية الأقل قيمة. لذا فإن زيادة الحجم في عدد التداولات مقابل تراجع مجموعها يشير إلى تحول محتمل تجاه العقارات ذات الأسعار المعقولة أو زيادة النشاط في الاستثمار في هذا الجانب من العقار.
لكن في المقابل هناك استطلاع رأي أجرته “البلاد”، في مارس الماضي، لبعض المتعاملين في القطاع العقاري والإنشاءات والمقاولات أشاروا فيه إلى تحديات كبيرة تواجه هذا القطاع، وأن هناك نحو 10 شركات كبرى ربما تواجه خيار إغلاق أبوابها إن لم تدركها بعض التسهيلات الحكومية، وبعض الجهات المعنية وذلك بتقديم تمويلات أو قروض ميسرة أو غيرها من الدعومات.
توجهت “البلاد” مرة أخرى بهذه المواقف المتناقضة في هذا القطاع الحيوي، ببعض الاستفسارات لبعض الاختصاصيين والمتعاملين في العقار لسبر غور حقيقة مسار مؤشرات التداول العقاري بمملكة البحرين.

المعاملات والقيمة النقدية
وفي هذا السياق، قال مدير عام مجموعة غرناطة العقارية حسن مشيمع إن التقرير الذي أطلقته الجهة العقارية الأولى سالفة الذكر لا يمكن الاعتماد على مخرجاته بشكل نهائي ولا يعطي مؤشرا صحيحا خصوصا وأن عدد المعاملات لا تعني بالضرورة وجود قيمة نقدية في المعاملة، وعندما أقول قيمة نقدية فقد تكون هذه القيمة عن طريق الدفع المباشر أو عن طريق الاقتراض والتمويل وهذا مبحث آخر، لكن بشأن التداول وعدد المعاملات فهناك عدد كبير بالهبات والشطب والرهن وفك الرهن والإرث والفرز وغيرها، وجميعها معاملات عقارية لكنها ليست معاملات بيع وشراء.
أما فيما يتعلق بجائحة كورونا وما عصفت به البلاد من أزمات اقتصادية واجتماعية وصحية فقد كان لنا رأي مختلف عن الجميع منذ البداية، وقد أثبتت الأيام صحة رأينا وهو أن الجائحة أثرت على أجزاء بسيطة من القطاع العقاري، إذ إن هناك طفرة كبيرة حصلت رغم الجائحة وقد علقنا بذلك مرات عدة في حينها، وبشكل مختصر فإن القطاع العقاري مكون من أنواع عدة من العقارات، منها التجاري والصناعي والاستثماري والسكني وغيرها، وقد خلقت الظروف وحزمة الإجراءات الرسمية في حينها لتكوين سيولة نقدية كبيرة في السوق خصوصا مع إيقاف الأقساط الشهرية ومراجعة البنوك لمسألة سعر الفائدة، مما أدى ذلك لزيادة الطلب وبشكل كبير خصوصا في التصنيف السكني، وقد سجلنا ارتفاعًا كبيرًا وسريعا في الأسعار تراوح بين 20 إلى 35 % في مدة قياسية، لذا اعتقد أن الجائحة لم تكن كما يعتقد ويحلل بعض الاقتصاديين للأسف، وبالطبع أنا أتكلم عن القطاع العقاري فقط.
وبسؤاله عن نوع التداولات العقارية التي تحفز على التداول فيها من حيث الشراء والبيع وحتى الاستثمار، أفاد مشيمع أنه مازال التداول في العقارات السكنية هو الأكثر من ناحية العدد والقيمة، وبشكل نسبي يأتي بعده التداول في التصانيف التجارية إذا كانت أسعارها مناسبة وتكون قريبة من المناطق ذات الكثافة السكانية العالية. ويأتي انتعاش التداول في الشقق السكنية الفاخرة ليأخذ حيزًا في مساحة التداول خصوصا مع محدودية المشروعات والخدمات التي تقدمها مقارنة بما هو مطروح في قطاع التطوير في البلدان المجاورة مثل دبي والدوحة، ويأتي ذلك كأحد الأسباب الرئيسة لطرحنا لمشروع “قولدن غيت”، وبالخدمات والإضافات التي أضافها المقاول المنفذ “مقاولات غرناطة” ليكون بذلك أطول وأفخم برج سكني. 
أضف إلى ذلك وجود برامج الدعم الحكومي الخاصة بوزارة الإسكان والتي حافظت على التدفق المالي في السوق العقارية عن طريق بيع الوحدات السكنية والأراضي والشقق السكنية، ومع تطوير هذا البرنامج طرحت الوزارة برامج” تسهيل” والتي ساهمت وبشكل كبير في التداول على الأراضي السكنية في جميع مناطق البحرين. 
 وقد طرحت “البلاد” على مدير عام مجموعة غرناطة العقارية السؤال، لماذا تتعسر بعض الشركات العقارية بالمملكة؟ هل من المنافسة الشديدة أم أن هناك عوامل أخرى؟
فقال” قبل الإجابة على هذا السؤال دعنا نفصل هذه الشركات إلى مجموعتين، الأولى تكون للشركات العقارية التي تُعنى بالوساطة العقارية من بيع وشراء وتأجير وتقييم وإدارة ممتلكات، والمجموعة الأخرى تُعنى بالإنشاءات والمقاولات والتي سجلت تراجعا كبيرا في عمليات الإنشاء وخروج عدد كبير منها من السوق، إما بسبب شح المشروعات والتعثرات المالية المرتبطة بنسب الفائدة البنكية والرسوم الحكومية وارتفاع فواتير الكهرباء والماء والضرائب، إضافة إلى اختلال جداول الدفوعات والتي وصلت لبعضها أن تعلن الإفلاس؛ بسبب المصاريف الثابتة المرتفعة لدى هذا النوع من النشاطات. بالطبع فإن خروج عدد من المقاولين بالحجم الكبير والمتوسط وحتى الصغير يعكس سوقًا إنشائيًا يحتاج لتدخل وإصلاح ومعالجة فورية. كما أن المطورين والمقاولين من الفئة الصغيرة والمتوسطة تفاجأوا بارتفاع أسعار الأراضي السكنية بشكل متسارع، مما أثر على هامش الربح، إضافة لمرور إجراءات وزارة الإسكان خلال العامين الماضيين، بمرحلة كانت المعاملات تتأخر بشكل كبير مما يجعل المطور والمقاول يتكبد الكثير من الخسائر وجعل بعضهم يعزف عن التطوير والبناء. 
هنا نحن نشجع وبشكل كبير على الشراكة بين القطاع الحكومي والخاص ليس فقط في وزارة الإسكان، بل جميع الوزارات مع تقديم تسهيلات خاصة لدعم هذا القطاع والنهوض بالعجلة الاقتصادية للأمام.
وبشأن الحلول الممكنة لمواجهة تحديات القطاع العقاري، أفاد مشيمع “بالنسبة للحلول فإننا نعتقد أن خيارات الاندماج بين الشركات العقارية سيكون خيارًا مناسبًا إذا ما تم تطبيقه وفق دراسة جدوى دقيقة، وهو سيساهم وبشكل كبير في مواجهة التحديات الحالية والمستقبلية، وأيضا حصول الشركات الناشئة والصغيرة على مبادرات دعم من الجانب الحكومي. كما أن تأسيس معهد عقاري هو مقترح طرحناه منذ سنوات، ومع مرور الوقت تزداد قناعتنا بفكرة المعهد العقاري خصوصا وأن العنصر البحريني لديه شغف للتعلم والتطور والإبداع في كل مجالات العمل.
الاستثمار الصحيح
وفي سياق متصل، قالت الخبير العقاري العالمي المعتمد، إيمان المناعي، في تصريح لـ ”البلاد”: ”أنا متفائلة بالسوق العقارية البحرينية دائما وذلك منذ أن بدأت مباشرة العمل في العقار وأنا أؤمن أن خيرات العقار دائما تحصل عليها من خلال الاستثمار الصحيح والاختيار الصحيح للعقار المستثمر فيه سواء من موقعه أو من الخدمات المتوافرة فيه وغيرها”. وأضافت ”سوق البحرين العقارية شهدت في الآونة الأخيرة استثمارات ضخمة، سواء من الصندوق السيادي الحكومي في المملكة العربية السعودية أو من خلال الاستثمارات المليارية من دولة الإمارات العربية المتحدة”. وأوضحت المناعي ”هذان النوعان من الاستثمارات الضخمة كأمثلة دليل على أن سوق العقار في تطور وأن المستقبل سيكون زاهرا، فهذه الاستثمارات من دولة الإمارات والمملكة العربية السعودية أمثلة لطفرة عقارية مقبلة في القريب العاجل”.
واستطردت الخبير العقاري العالمي المعتمد قائلة “طبعا التداولات العقارية التي تحفز على الشراء والبيع هي التي تسد حاجة موجودة في السوق العقارية، إن كانت سكنية أو تجارية أو صناعية أو زراعية واستثمارية. وبوجود موقع عقاري فيه من الشفافية من ناحية أرقام التداولات الحقيقية في السوق البحرينية، يساعد ذلك المستثمر على اتخاذ القرارات المدروسة التي تؤدي إلى نجاح استثماره العقاري”.
وبسؤالها عن مستوى المنافسة في القطاع، قالت المناعي “المنافسة شيء صحي في هذا السوق، المنافسة شيء مطلوب حتى يظهر كل مشروع مميزاته ويبحث عن الأفضل والمختلف، بحيث تكون السوق فيها من التنوع الذي يؤدي إلى نموها بشكل صحي”.
وعن التحديات التي تواجه القطاع العقاري، ذكرت المناعي أن “التحديات موجودة في كل قطاع على اختلافه والتحديات في السوق العقارية تتمثل في كيفية التشجيع على السياحة الخارجية (القادمة للبحرين) لتزيد الاستثمارات الداخلية في المملكة. فتنشيط جميع القطاعات المحيطة بالعقار يساهم بشكل كبير في نجاح العقار سواء كان ذلك في السياحة العائلية أو السياحة الصحية أو السياحة الدراسية والتثقيفية، فالعقار كقطاع عقاري يجب ألا يعتمد فقط على السكن، ولكن يجب أن يكون هناك مزيج من إنشاء القطاعات التي تخدم الديرة“.
واختتمت الخبير العقاري تصريحها “عموما كما أسلفت تنشيط السياحة بأنواعها مهم، فحينما يستثمر الشخص في العقار يجب أن تكون من حوله قطاعات مزدهرة أخرى تساهم في الطلب على الإيجارات والشراء وانتعاش هذه السوق”.

استمرار النمو
إلى ذلك، ذكر المدير التنفيذي لإحدى شركات الخدمات عبدالله مراد “القطاع العقاري عموما مستمر في النمو، بالتزامن مع القطاعات الحيوية الأخرى في الدولة منذ خروجنا من الجائحة بوتيرة تصاعدية تدعو للتفاؤل خصوصا بوجود قوانين وأنظمة قوية في سوقنا المحلية التي وضعت العمران في مملكة البحرين متصدرة بسمعتها المعروفة، ومتميزة بمحدودية المخاطر والفقاعات الاقتصادية، وبالرجوع إلى مؤشرات التداول وحركة السوق نلاحظ اكتساح المجال السكني لنشاط التعمير والتطوير، والتي نتوقع ازدهارها بشكل أكبر عند تنفيذ البرامج الإسكانية المستحدثة، مثل خدمة الأرض والقرض والدعومات الأخرى لأصحاب الطلبات القديمة، والتي بلا شك ستكون فرصة لبعض الشركات والمقاولين من شركات متوسطة وصغيرة الحجم، إضافة إلى زيادة الإقبال عموما في الفترة المقبلة مع الانخفاض المتوقع في الفائدة والتي بدورها تنعكس بشكل إيجابي على حركة السوق”.
من جهة أخرى، ذكر مراد أن البيانات الرسمية تؤكد وجود فجوة بين نسبة الزيادة في عدد معاملات التداول مقارنة بنسبة الزيادة في حجم ومتوسط قيمة العقارات المتداولة، والتي تؤكد بأن الانتعاش العقاري أغلبه في العقارات المنخفضة القيمة والتي قد تكون في الغالب مخصصة للسكن الاجتماعي، لوجود إقبال على التمويلات المدعومة مقارنة بالطفرة السابقة التي سبقت الجائحة والتي كانت في السابق متنوعة وخليطا بين العقارات المرتفعة القيمة كالاستثمارية والتجارية، نحن اليوم نعاني من زيادة عرض الأراضي الاستثمارية مقابل الطلب، الأمر الذي ساهم في دوران عجلة التطوير بوتيرة أبطأ عما كانت عليه في الفترة المزدهرة السابقة.
واستطرد قائلا “أزمة التدفقات النقدية والسيولة هما من أهم العوامل التي ساهمت في انخفاض الملاءة المالية لدى بعض شركات التطوير والمقاولين، وتسببت في تسريح الموظفين وتقليص الأعمال والتي تزامنت مع أزمة التضخم العالمية وارتفاع نسبة الفائدة التي شكلت عائقا للاقتراض من البنوك والمصارف، والتي بدورها أصبحت لا تقدم التسهيلات للشركات كما كانت في السابق بعد انخفاض المردود من العقارات الفائضة عن الطلب، وبالتالي تسبب ذلك في عزوف البعض عن الالتزام بالتسديد في الوقت المتفق عليه، كل هذه التداعيات خلفت أزمات متلاحقة وفي نقص السيولة التي خلقت أزمة ثقة لدى المستثمر والعزوف في الانخراط في القطاع، وتوجه رؤوس الأموال للودائع البنكية والاستثمار في الصكوك والسندات التي أصبحت تقدم فوائد مغرية مقارنة بالفارق البسيط في الفائدة المرجوة في مجال التطوير العقاري والدوران في حلقة مفرغة من متاعب الإدارة والتحصيل”.

النزوح للأسواق المجاورة
وتابع مراد “من التحديات التي تواجه السوق هو نزوح الشركات ورؤوس الأموال للاستثمار للفرص الموجودة في الأسواق المجاورة القريبة والتي تقدمت بخطوات كبيرة في التطوير العقاري، وأصبحت تتسابق في طرح المشروعات العملاقة وبمقاييس عالمية محطمة الأرقام القياسية وبوتيرة سريعة يصعب مجاراتها مع أسواقنا الصغيرة التي تمتاز بشح المشروعات من بعد خطة تقليص النفقات في ميزانية الدولة”.
وأضاف “استبشرنا خيرا بالاجتماع التشاوري الأخير للفريق الحكومي، والذي ضم مجموعة من الوزراء مع كبار المطورين والمقاولين للتباحث في التطلعات والتحديات التي تواجه الشركات وبحث سبل الدعم، على أن تكون انفراجة لطرح مشروعات حكومية عملاقة تضخ في شرايين القطاع، ووضع خطط وحلول لتسهيل تحصيل الديون والتسريع من الإجراءات القضائية والتنفيذ، ومن الجانب الآخر وضع قيود وتقنين فتح السجلات للأجانب لوقاية السوق من تداعيات الإغراق وتحويل النقد للخارج خصوصا بعد ظاهرة تعثر الشركات الأجنبية المثقلة بالديون وهروبها للخارج”.
واختتم مراد تصريحه بالقول ”نتمنى أيضا أن يتم إعادة النظر في إجراءات منح الموافقات وسهولة نقل ملكية العقارات، إضافة إلى مرونة في انتقال أموال المستثمرين من الخارج، إذ إن البيروقراطية كانت سببا في ضياع فرصة جذب بعض الأموال التي كانت فرصة سانحة لم نستغل استثمارها كما فعلت بعض الدول المجاورة، حينما جذبت المستثمرين ودخلت الملايين في سلك الاقتصاد، على سبيل المثال جراء الأزمة الروسية الأوكرانية بعد هجرة رؤوس الأموال الهاربة من أوروبا وأميركا متجهة لشرق آسيا والشرق المتوسط”.
يذكر أن مبايعات الأراضي والعقارات في مملكة البحرين ارتفعت في الربع الأول من العام الجاري، إذ أظهرت بيانات جهاز المساحة والتسجيل العقاري، بلوغ إجمالي تداول العقارات في الربع الأول نحو 274 مليون دينار، في مؤشر على استمرار الزخم في القطاع العقاري. وبلغ إجمالي معاملات المبايعات العقارية في الربع الأول 2024 ما مجموعه 6124 ألف معاملة.
وشكل شهر مارس أكبر نشاط على صعيد حركة التداول العقاري، إذ بلغت 2086 عملية شراء وبيع للعقارات.